La línea de su factura que no es el condado

Qué es un MUD y por qué existe

Cuando un desarrollador construye fuera del alcance del sistema de agua y drenaje de una ciudad, alguien tiene que pagar las tuberías, el drenaje y a menudo las calles. Bajo el Capítulo 54 del Código del Agua, el desarrollador puede solicitar la creación de un distrito de utilidad municipal: una subdivisión política con su propia junta electa y su propia facultad de cobrar un impuesto sobre el valor. El distrito emite bonos, los bonos pagan la infraestructura, y su impuesto MUD paga los bonos.

Lo que casi nadie nota es la dirección del movimiento. La tasa se fija para cubrir el servicio de la deuda repartido entre las casas que existan dentro del distrito en ese momento. Al principio hay pocas casas y mucha deuda, así que la tasa es alta. A medida que la subdivisión se llena, la misma deuda se reparte entre más techos, y conforme se amortizan los bonos la deuda misma se encoge. Un desarrollo nuevo lleva la tasa MUD más alta que llevará jamás, y uno de veinte años puede no tener ninguna. Comprar en un MUD nuevo suponiendo que la tasa es permanente es tan equivocado como comprar suponiendo que bajará en un plazo que nadie le prometió.

Un PID no es lo mismo, y la diferencia importa

Un distrito de mejoras públicas se crea bajo el Capítulo 372 del Código de Gobierno Local por una ciudad o un condado, no como entidad política aparte. No cobra una tasa. Cobra una evaluación: un monto fijo adherido a su lote como gravamen cuando se venden los bonos, normalmente cobrado en cuotas anuales.

Esa sola diferencia estructural produce todas las demás. La tasa de un MUD flota con la deuda del distrito y con su base gravable, así que puede subir además de bajar. La evaluación de un PID queda fija al emitirse y no se mueve con su valor tasado — y como es una suma finita y no una tasa perpetua, por lo general se puede liquidar de una sola vez y quedar libre de ella. Nadie ha liquidado nunca un MUD.

El vendedor tiene que avisarle, y casi todo el problema es que no lo hizo

El §49.452 del Código del Agua exige que un vendedor dentro de un distrito entregue al comprador un aviso por escrito antes de que se firme un contrato vinculante de compraventa, ya sea como documento aparte o como anexo al contrato. Si ese aviso no se da, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato, en cualquier momento hasta el día del cierre inclusive.

La excepción es la trampa. Si el vendedor entrega el aviso en el cierre y el comprador cierra de todos modos, se presume de manera concluyente que el comprador renunció a todo derecho de rescindir o de reclamar bajo esa sección. Un montón de papeles en la mesa de cierre es exactamente donde suele aparecer este aviso, y firmarlo ahí es el momento en que el remedio desaparece. En el cierre ambas partes firman una copia por separado, que se registra en los registros de escrituras del condado.

Cómo averiguar en qué está realmente

Su aviso de valor tasado lista cada entidad gravante por separado, con su tasa. Si un MUD le está cobrando, está en ese aviso con su propio nombre, normalmente como distrito numerado. Ese documento es la autoridad; la estimación de un agente no lo es, y ninguna tasa promedio de condado tampoco.

Antes de tener un aviso — mientras todavía está buscando — la búsqueda de propiedades del distrito de tasación muestra las jurisdicciones de una parcela, y la Contraloría de Texas mantiene una lista consultable de distritos de propósito especial. Una evaluación PID muchas veces no aparece en el aviso de tasación, porque no es un impuesto sobre el valor: se factura aparte o se cobra a través de la ciudad, que es precisamente por lo que los compradores no la ven.

Una más, que sorprende a la gente en la temporada de impuestos: un impuesto MUD es un impuesto predial y se trata como tal. Una evaluación PID por mejoras de capital que benefician su propiedad por lo general no es deducible como impuesto predial; se suma a su base en la casa. La Publicación 530 del IRS explica la distinción.

Qué le hace esto a su estimación

La calculadora trabaja con tasas de condado, y las tasas de condado no contienen MUDs. Si está en uno, sume su tasa a la del condado antes de creerse cualquier número de este sitio. La guía de condados explica qué contienen esas tasas y qué no.

Fuentes

• Código del Agua de Texas, Capítulo 54 (distritos de utilidad municipal) y Capítulo 49.
• Código del Agua de Texas §49.452, aviso a compradores.
• Código de Gobierno Local de Texas, Capítulo 372, Ley de Evaluación de Distritos de Mejoras Públicas.
• Publicación 530 del IRS, sobre evaluaciones por beneficios locales.